Wspólnota mieszkaniowa bez prawa nabywania nieruchomości.
Art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać I być pozywana.
W sprawie, w której wypowiedział się Sąd Najwyższy w listopadzie 2005 roku, wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę sprzedaży lokalu i wystąpiła z wnioskiem o dokonanie na swoją rzecz wpisu w księdze wieczystej. Sąd oddalił wniosek uznając, że wspólnota nie ma prawa do odrębnego majątku. Sąd okręgowy do którego trafiła sprawa, powziął jednak wątpliwości, które przedstawił w formie pytania prawnego Sądowi Najwyższemu. Jak stwierdził sąd okręgowy istnieją rozbieżności, jeżeli chodzi o interpretacje art. 6 ustawy o własności lokali w związku z art. 331 Kodeksu cywilnego. Powstaje więc pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, czy też wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Według sądu okręgowego prawa nabyte w związku z wykonywaniem przez wspólnotę czynności zarządzania nieruchomością wspólnoty stanowią majątek jej członków objęty współwłasnością w odpowiednim ułamku, który odpowiada udziałowi każdego z właścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. Odpowiadając na pytanie, Sąd Najwyższy podzielił zdanie sądu okręgowego i w podjętej uchwale stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku właścicieli lokalu.
Uchwała Sądu Najwyższego z 24.11.2006 r. (sygn. akt III CZP 97/06)
Wypowiedzenie najmu "z ważnych przyczyn"
Zgodnie z art. 673 §3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Na bazie tego przepisu Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z "ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 §3 k.c Zatem strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn i nie jest konieczne wskazanie w niej konkretnych powodów. Jest to ważne orzeczenie, gdyż dotychczas umowę najmu na czas określony zawierano właśnie ze względu na to, że dawała ona obu stronom gwarancje dochowania okresu, na jaki została zawarta. W sprawie, którą zajął się Sąd Najwyższy, chodziło o umowę najmu magazynu należącego do Zakładów Zbożowych, zawartą z przedsiębiorcą zajmującym się skupem zboża. Opiewała ona na czas oznaczony i stanowiła, że najemca może ją "z ważnych przyczyn" wypowiedzieć przed upływem terminu z czego najemca skorzystał, podając jako ważną przyczynę zlikwidowanie preferencyjnych kredytów na skup zboża, co czyniło jego działalność nieopłacalną. Wynajmujący uznał, że wypowiedzenie było bezpodstawne i skierował sprawę do sądu, żądając zapłaty czynszu. Sąd I instancji przyznał mu rację uznając, że tak ogólne określenie w umowie najmu przyczyn wypowiedzenia nie daje podstaw do jej zerwania, gdyż przyczyny powinny być wskazane w miarę precyzyjnie. Jednak sąd II instancji powziął wątpliwość i zwrócił się do Sądu Najwyższego, który w uchwale stwierdził, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy "z ważnych przyczyn" może być podstawą wypowiedzenia umowy, a w przypadku sporu między stronami ocena, czy ważne przyczyny uzasadniające jej rozwiązanie rzeczywiście wystąpiły, będzie należeć do sądu.
Uchwała Sądu Najwyższego z 21.11.2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06)
Wynajęcie lokalu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Jak uznał Sąd Apelacyjny, właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który chce wynająć swój lokal, na przykład na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty.
W przedmiotowej sprawie gmina, jako właściciel jednego z lokali (dawnej sklepu) we wspólnocie mieszkaniowej, postanowiła wynająć go na restaurację i zapytała właścicieli pozostałych lokali, czy się na to zgadzają. Właściciele wyrazili zgodę w formie uchwały. Jednak właścicielka lokalu nad planowaną restauracją zmieniła zdanie i zaskarżyła uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten daje możliwość zaskarżenia uchwały z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Sąd Okręgowy oddalił jednak sprawę uznając, że uchwała była finansowo korzystna dla wspólnoty, a ponadto procedura uzyskiwania koncesji na sprzedaż alkoholu nie wymaga zgody wspólnoty. Sąd Apelacyjny, do którego trafiło odwołanie, również utrzymał wyrok korzystny dla wspólnoty.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24.11.2006 r.
(sygn. akt VI ACa 495/06)
Droga nie dla spółdzielni
Art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych daje spółdzielni mieszkaniowej, która w dniu 5.12.1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego i przed tym dniem wybudowała budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, prawo żądania, aby właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej, na wniosek spółdzielni mieszkaniowej, oddał ją spółdzielni w użytkowanie wieczyste.
Sąd Najwyższy jednak ograniczył zakres tego przepisu, znając, że takie roszczenie spółdzielni nie może mieć automatycznego zastosowania do każdej działki. Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie spółdzielni nie przysługuje w odniesieniu do działki gruntu stanowiącej drogę publiczną, nad którą spółdzielnia mieszkaniowa wzniosła budynek.
Uchwała Sądu Najwyższego z 13.10.2006 r. (sygn. akt III CZP 75/06)
Samowola samowoli równa
Jak wynika z wyroku Trybunału Konstytucyjnego, wszystkie podmioty, które przed 11.07.2003 r. spełniały warunki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane w ten sam sposób w zakresie legalizacji samowoli budowlanej. Zatem osobom, które dopuściły się samowoli budowlanej przed 11.07.2003 r., nie grozi już opłata legalizacyjna.
Osoba, która budowała przed 11.07.2003 r. z naruszeniem przepisów, mogła bowiem zalegalizować inwestycję, jeżeli od jej zakończenia minęło minimum pięć lat. To się jednak zmieniło. W dniu 11.07.2003 r. weszły w życie nowe przepisy osoba, która chce zalegalizować samowolę, musi wnieść między innymi opłatę legalizacyjną. Nie mają tego obowiązku osoby, wobec których przed 11.07.2003 r. wszczęto z urzędu postępowanie i wydano decyzję ostateczną. Postępowanie w sprawie przedmiotowej samowoli wszczęto po tej dacie, więc z tego powodu powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zażądał od właściciela opłaty legalizacyjnej. Właściciel wystąpił o zwolnienie z opłaty, gdyż uważał, że powinno się do niego stosować stare zasady, i wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu. Ten doszedł do wniosku, że ustawodawca naruszył podstawową zasadę legislacji, zgodnie z którą prawo nie działa wstecz. Poza tym, zdaniem sądu, prawo budowlane różnicuje obywateli na tych, wobec których nadzór rozpoczął postępowanie z urzędu przed 11.07.2003 r., i tych, wobec których zrobił to po tej dacie, a to według sądu jest sprzeczne z konstytucyjną zasadą demokratycznego państwa prawnego. Z tych powodów przepisy przejściowe dwóch kolejnych nowelizacji prawa budowlanego dotyczące takich legalizacji są sprzeczne z konstytucją (art. 7 ust. 2 nowelizacji z 27.03.2003 r. oraz art. 2 ust. 1 nowelizacji z 16.04.2004 r.). Trybunał Konstytucyjny zgodził się z tymi argumentami i uznał, że wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. przed 11.07.2003 r. spełniały warunki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane w ten sam sposób w zakresie legalizacji samowoli budowlanej. Tymczasem regulacja uzależnia zwolnienie od opłaty legalizacyjnej od etapu procedury administracyjnej. W praktyce o zwolnieniu od opłaty legalizacyjnej mogły zatem zadecydować rozmaite czynniki wpływające na szybkość procedury administracyjnej, które nie pozostawały w związku z treścią unormowań materialno-prawnych dotyczących samowoli budowlanej ani nie zależały od woli zainteresowanych. Z tego względu, zdaniem Trybunału, wprowadzone różnicowanie nie jest usprawiedliwione. Trybunał orzekł więc niekonstytucyjność wspomnianych dwóch przepisów w takim zakresie, w jakim dotyczą samowoli budowlanych sprzed 11.07.2003 r., gdyż stanowią one naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18.10.2006 r. (sygn. akt P 27/05)
Przejęcie majątku przez gminy
Zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 8.03.1.990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.) gmina ma obowiązek przejąć od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej zbędne nieruchomości gruntowe, budynki i lokale oraz urządzenia infrastruktury. Jednocześnie Agencja może przekazać gminie te składniki majątkowe w każdym czasie i bez konieczności uzyskania od niej wcześniejszej zgody na ich przyjęcie.
Przepis ten zaskarżył do Trybunału Konstytucyjnego wójt Gminy Dragacz, po tym jak otrzymał od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej znaczną ilość zdewastowanego majątku. Zdaniem wnioskodawcy przepis ten jest niezgodny z konstytucją, bo narusza samodzielność gmin. Nieruchomości oraz budynki, lokale, a także urządzenia infrastruktury są często zdewastowane, wymagają więc dużych nakładów, które znacznie obciążają budżet gmin, zwłaszcza małych. Trybunał Konstytucyjny zgodził się z tą argumentacją i orzekł, że art. 8a ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym jest niezgodny z art. 165 konstytucji oraz z art. 4 ust. 2 i 6 Europejskiej Karty Samorządu Lokalnego, sporządzonej w Strasburgu 15.10.1985 r. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego zlekceważenie podmiotowości prawnej gmin polega nie tylko na pominięciu ich woli, ale także na wciągnięciu gmin w stosunki z osobami trzecimi i narażeniu na odpowiedzialność majątkową. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w razie zrzeczenia się mienia przez osobę prawną wraca ono do masy majątkowej, z której wyszło. Jest oczywiste, że masą majątkową dla Wojskowej Agencji Mieszkaniowej jest mienie państwowe.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 26.09.2006 r. (sygn. akt K 01/06)
Za użytkowanie wieczyste zawsze trzeba płacić.
Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego za użytkowanie wieczyste zawsze trzeba płacić, a wystarczającą podstawą do żądania opłat rocznych przez właściciela są przepisy Kodeksu cywilnego.
W rozpatrywanej sprawie Ryszard K. kupił od Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego prawo wieczystego użytkowania 38 ha gruntów na warszawskim Ursynowie. Grunty te znajdowały się w zasobie Agencji Nieruchomości Rolnych. Na terenie tym nabywca wybudował osiedle mieszkaniowe. Zgodnie z przepisami nabywca uiszcza opłatę roczną w wysokości takiej jak poprzednik, a zmiana może nastąpić tylko w trybie aktualizacji, w razie zmiany wartości gruntu albo jego przeznaczenia. Wszystko byłoby oczywiste, gdyby nie fakt, że poprzednik nabywcy, czyli Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego, była zwolniona z opłaty rocznej oraz fakt, że Agencja dopiero w 2001 roku zwróciła się z żądaniem uregulowania opłaty rocznej za 2000 rok w wysokości 1 procenta wartości gruntu. Taką stawkę bowiem dla nieruchomości za-
jętych na budownictwo mieszkaniowe przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Spór trafił do sądu, a Ryszard K. domagał się ustalenia, że Agencja nie ma prawa żądać od niego opłaty rocznej. Sąd I instancji oddalił żądanie. Uznał, że zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Agencja wykonuje prawo własności gruntów i ma nie tylko prawo, lecz także obowiązek żądać opłaty za wieczyste użytkowanie. Prawną zaś podstawę żądania opłaty rocznej stanowi art. 238 Kodeksu cywilnego oraz art. 17b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który odsyła, gdy chodzi o użytkowanie wieczyste, do swego art. 35 ust. 3 i 5. Z kolei te przepisy odsyłają, jeśli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bezpośrednia podstawa do ustalania opłat za użytkowanie wieczyste znalazła się w ustawie z 1991 roku o nieruchomościach rolnych Skarbu Państwa dopiero w wyniku późniejszych nowelizacji. Sąd uznał jednak, że brak takiej podstawy oraz brak przepisów przejściowych w nowelizacji z 2003 roku nie oznacza, że Agencja nie miała prawa ustalać tej opłaty. Również Sąd Najwyższy nie przyznał racji Ryszardowi K. i oddalił skargę kasacyjną. Stwierdził, że stosunek między właścicielem a użytkownikiem wieczystym ma charakter rzeczowy i już z niego wynika obowiązek uiszczania opłaty rocznej.
Wyrok Sądu Najwyższego z 7.07.2006 r. (sygn. akt I CSK 124/06)
Jeden właściciel, jeden głos
Sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność - uznał Sąd Najwyższy.
We wspólnotach mieszkaniowych uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje jednak, że w niektórych sytuacjach można wprowadzić zasadę, iż na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2a). Na tle tego przepisu powstały poważne wątpliwości interpretacyjne, gdyż możliwe były dwie interpretacje tego przepisu. Zgodnie z pierwszą, ten specjalny system liczenia głosów polega na tym, że jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów, ile ma lokali. Zgodnie z drugą interpretacją wspomniany przepis należy rozumieć ściśle: jeden właściciel może mieć zawsze tylko jeden głos. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy, który stwierdził, że przewidziany w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.
Wyrok Sądu Najwyższego z 26.04.2006 r. (sygn. akt II CSK 47/06)
Podział nieruchomości wspólnej
Można podzielić nieruchomość tak, by każdy, komu przysługuje odrębna własność lokalu i współwłasność pozostałej części, uzyskał na nią wyłączną własność - uznał Sąd Najwyższy.
W przedmiotowej sprawie chodziło o nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym składającym się z dwóch mieszkań, która pierwotnie była własnością Skarbu Państwa. Właściciel ustanowił w budynku odrębną własność dwu lokali i sprzedał je dwóm osobom wraz udziałem w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie mogli jednak dojść do porozumienia, jak zarządzać częściami wspólnymi i korzystać z nich. Wyjściem mogłoby być zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości na dwie równe części, jednak podziału takiego nie chciał jeden ze współwłaścicieli, więc drugi wystąpił o zniesienie przez podział do sądu. Art. 3 ust. 1 zdanie 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednocześnie Kodeks cywilny przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo domagania się zniesienia współwłasności przez sąd, a zasadą jest, że powinno to nastąpić przez podział fizyczny rzeczy, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę lub znacznie zmniejszał wartość. Sąd I instancji uznał, że zniesienie współwłasności nie jest możliwe ze względu na cytowany wyżej art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd II instancji powziął jednak wątpliwość, czy faktycznie tak jest, i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, który w uchwale stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy. Jest to dość ważne orzeczenie, bo otwiera możliwość rozwiązywania konfliktów między członkami wspólnot mieszkaniowych co do użytkowania nieruchomości wspólnej. Niestety dotyczy to w praktyce jedynie wspólnot najmniejszych, bowiem tylko w nich można podział fizyczny nieruchomości wspólnej przeprowadzić tak, by nie trzeba było jakiejś jej części pozostawić do wspólnego użytku. Jednak właśnie w tych małych wspólnotach konflikty co do użytkowania nieruchomości wspólnej są najczęstsze. W dużych wspólnotach takie konflikty są rzadsze, gdyż nieruchomość wspólna jako całość (klatka schodowa, działka, budynek) jest traktowana w świadomości mieszkańców jako niepodzielne dobro wspólne, a konflikty o korzystanie z nieruchomości wspólnej dotyczą raczej poszczególnych elementów nieruchomości wspólnej, a nie jej całości, np. strychu, wózkowni, piwnic, co uniemożliwia żądanie podziału całości.
Uchwała Sądu Najwyższego z 14.07.2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06)
Dziedziczenie roszczenia do zmiany statusu mieszkania lokatorskiego
Spadkobiercy członka spółdzielni mieszkaniowej, który złożył wniosek o przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania na własnościowe, mogą domagać się takiej zmiany, chyba że w mieszkaniu pozostały osoby bliskie. Osoby te mogą bowiem żądać przyjęcia do spółdzielni i przydziału mieszkania po zmarłym - uznał Sąd Najwyższy.
Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym, gdyż skarżyli się spadkobiercy członków spółdzielni, którzy przed śmiercią złożyli wnioski, a więc nabyli roszczenie o zmianę statusu ich mieszkań lokatorskich, ale nie zdążyli sfinalizować przekształcenia. Roszczenie oznacza, że po spełnieniu określonych warunków, a więc przede wszystkim uzupełnieniu wkładu budowlanego, spółdzielnia musi je uwzględnić. Spółdzielnie jednak twierdzą, że roszczenie to nie jest dziedziczne, bowiem spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania nie można sprzedać ani darować. Nie podlega ono egzekucji ani dziedziczeniu. Tak więc, nie może też być dziedziczone roszczenie o zmianę statusu. Jeśli więc z chwilą śmierci członka lokatorskie prawo wygasa, to roszczenie także. Jednak Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów stwierdził, że roszczenie członka spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania we własnościowe, wynikające z art. 219 § 1 ustawy z 1982 r. Prawo spółdzielcze, podlega dziedziczeniu, jeśli nie było osób uprawnionych na podstawie art. 221 § 1 (przejęcie lokalu).
Uchwała Sądu Najwyższego z 13.07. 2006 r. (sygn. akt III CZP 33/06)
Powiększenie nieruchomości sąsiadującej a przetarg
Właściciel nieruchomości nie dokupi bez przetargu sąsiedniej działki należącej do gminy, jeśli działka ta może być sprzedana na poprawienie warunków zagospodarowania także innych działek do niej przylegających - uznał Sąd Najwyższy.
Przedmiotem sporu była zabudowana nieruchomość o powierzchni 92 m2 sprzedana bez przetargu przez Gminę Miejską Ustka z powołaniem się na art. 37 ust. 12 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zainteresowani jej kupnem byli dwaj sąsiedzi i w odniesieniu do obu tych kandydatów na nabywców spełniony był podstawowy warunek sprzedaży bez przetargowej, a mianowicie poprawa warunków zagospodarowania nieruchomości. Gmina zdecydowała się sprzedać działkę jednemu z sąsiadów, więc drugi wystąpił przeciwko niemu i gminie do sądu o ustalenie, że umowa jest nieważna. Sąd I instancji uwzględnił żądanie, sąd II instancji oddalił apelację, uznając, że bez przetargowa sprzedaż nie wchodzi w rachubę, Sąd Najwyższy oddalił skargę, akceptując rozstrzygnięcie sądu I i II instancji, że umowa sprzedaży spornej działki jest nieważna. Absolutną regułą jest, że nieruchomości gmin i skarbu państwa zbywane są w drodze przetargu. Wyjątki zaś od reguły nie mogą być interpretowane rozszerzające. W wykładni przepisów nie można kierować się tylko ich dosłownym brzmieniem. Trzeba uwzględnić także ich cel. Ze względu na ten cel bez przetargową sprzedaż na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wchodzi w rachubę jedynie wtedy, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Wtedy organizowanie przetargu nie miałoby sensu. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej i sprzedawana nieruchomość lub część nieruchomości może mieć związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny.
Uchwała Sądu Najwyższego z 5.07.2006 r. (sygn. akt IV CSK 98/06)
Piwnice mogą stanowić nieruchomość wspólną
Nie można skutecznie żądać od spółdzielni mieszkaniowej, by dokonując wyodrębnienia lokali, przypisała piwnice do mieszkań - orzekł Sąd Najwyższy.
W rozpatrywanej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa wydała uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności poszczególnych lokali, by przekształcić prawa spółdzielcze we własność, jednak piwnice zaliczyła do nieruchomości wspólnej. Jeden z członków spółdzielni wystąpił więc do sądu o stwierdzenie nieważności tej uchwały. Zarzucał zarządowi min. sprzeczność uchwały z art. 42 ust. 2 pkt 2 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego to przepisu według niego płynie nakaz potraktowania piwnic jako pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali i uznania ich powierzchni wraz z powierzchnią mieszkań za przedmiot odrębnej własności. Sąd I instancji żądanie oddalił, uznając, że zarząd mógł zadecydować o uznaniu piwnic za część nieruchomości wspólnej. Innego zdania był sąd II instancji, który stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały. W skardze kasacyjnej spółdzielnia twierdziła, że nie ma przepisu, który zobowiązywałby właściciela do przypisywania do lokalu piwnic, strychów itp. jako pomieszczeń przynależnych. Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną spółdzielni i stwierdził, że właściciel nie musi przy wyodrębnianiu lokalu kwalifikować piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy wyjaśnił też, że członek spółdzielni może zaskarżyć uchwałę zarządu przyjmującą takie rozwiązanie, jeśli go bezpośrednio dotyczy, czyli narusza jego interes prawny lub uprawnienia.
Wyrok Sądu Najwyższego z 8.06.2006 r. (sygn. akt II CSK 37/06)
Nienależyte wykonywanie zarządu
Za szkody wyrządzone przez wspólnotę mieszkaniową jej członkowi nienależytym wykonywaniem zarządu nad nieruchomością odpowiada zakład ubezpieczeń, w którym ma ona ubezpieczenie OC - uznał Sąd Najwyższy.
W przedmiotowej sprawie właściciel samochodu, który uległ uszkodzeniu na terenie należącym do jednej ze wspólnot mieszkaniowych, jest jednocześnie jej członkiem i członkiem zarządu. Szkoda była wynikiem nienależytego wykonywania zarządu. Samochód miał ubezpieczenie AC więc ubezpieczyciel (Warta) wypłacił poszkodowanemu odszkodowanie i jednocześnie wystąpił o jego zwrot do PZU, w którym ubezpieczona była wspólnota. PZU odmówił, a sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji oddalił powództwo twierdząc, że Warcie nie przysługuje roszczenie, gdyż nie można przyjąć, że jest ona osobą trzecią w stosunku do poszkodowanego. Poszkodowany był członkiem zarządu tej wspólnoty, a szkoda powstała na skutek nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną, jest on więc równocześnie odpowiedzialny. Zgodnie z ogólnymi warunkami ubezpieczenia OC ubezpieczyciel odpowiada za szkody wyrządzone osobie trzeciej. Od tego wyroku Warta odwołała się, twierdząc, że stroną umowy ubezpieczenia OC była wspólnota, a nie poszkodowany. Osobą trzecią jest bowiem każda osoba, która nie jest stroną umowy ubezpieczenia. Przy rozpoznaniu apelacji sąd okręgowy powziął wątpliwości i zwrócił się do Sądu Najwyższego, który stwierdził, że członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w sytuacji, gdy za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomością wspólną.
Uchwała Sądu Najwyższego z 28.02.2006 r. (sygn. akt III CZP 5/06)
Stary najem wypowiedziany według nowych zasad
Można wypowiedzieć umowę najmu zawartą przed wejściem w życie ustawy z 2001 r. o ochronie lokatorów z przyczyn wskazanych w jej przepisach - wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
Najemcy w 1997 r. zawarli umowę najmu z ówczesnym właścicielem domu na okres 20 lat. Czynsz został ustalony na niskim pułapie, gdyż najemcy przeprowadzili kosztowny remont, a wydatki te miały być amortyzowane niskim czynszem przez cały okres najmu. Po zmianie właściciela nieruchomości nowy właściciel zażądał wyższego czynszu. Najemcy zalegali z jego zapłatą. W lipcu 2004 r. zawarli ugodę i mieli spłacić zaległości do końca października 2004 r., ale nie spłacili. Właściciel 10 grudnia wezwał ich do zapłaty, a ponieważ nie otrzymał żadnej odpowiedzi, wypowiedział najem na 31 marca 2005 r. i wniósł o eksmisję. Sąd I instancji żądanie eksmisji oddalił. Uznał, że właściciel nie miał prawa wypowiedzieć czynszu i w konsekwencji umowy najmu, gdyż zawarta była na czas określony. Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W apelacji od wyroku I instancji właściciel domu przekonywał, że art. 673 § 3 k.c, będący ogólnym przepisem, nie wyłącza możliwości wypowiedzenia w wypadkach wskazanych w art. 11 ust. 2 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala na wypowiedzenie, jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, chociaż został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wynajmujący wyznaczył mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Sąd II instancji powziął jednak wątpliwość, czy można wypowiedzieć taką umowę najmu, jeśli została zawarta przed wejściem w życie tej ustawy i nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia. Zwrócił się o wyjaśnienie do Sądu Najwyższego, który uznał takie wypowiedzenie za dopuszczalne.
Uchwała Sądu Najwyższego z 7.06.2006 r. (sygn. akt III CZP 30/06)
